Le Bail d'Habitation

Publié le 8 février 2023 à 09:17

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

« Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d'habitation principale.

Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement loué vide ou meublé). »

 

Que doit contenir le bail pour qu’il soit légal ?

  • Informations sur les parties
    • Nom et domicile du propriétaire (ou nom et siège social du gestionnaire le cas échéant)
    • Nom(s) du ou des locataires
    • Date de prise d’effet et durée du bail (dans le cadre du mobili-pass la durée du bail doit être au minimum de 9 mois (bail mobilité))
  • Informations sur le logement
    • Consistance du logement et sa destination
    • Description du logement et de ses équipements
    • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail
    • Surface habitable du logement
  • Informations relatives au loyer
    • Montant et modalités de paiement (date et fréquence) ainsi que les règles de révision éventuelle
    • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire
    • Modalités de paiement et montant des charges
    • Montant du dépôt de garantie (le cas échéant)
    • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation)
  • Informations sur les frais d’agence immobilière (si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location de son logement)
    • Règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989)
    • Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
  • Autres clauses du contrat de location

Il est possible pour le locataire et le propriétaire de convenir d’inclure d’autres clauses dans le bail. Néanmoins, certaines clauses sont considérées comme abusives et ne doivent sous aucun prétexte figurer sur le bail ni être appliquées.

Quelles sont les clauses interdites ?

Il est interdit d’inscrire dans le contrat de location une clause qui :

  • Objet du contrat de location :
    • impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements
    • autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail
  • Paiement par le locataire
    • Impose le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer
    • Stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
    • Autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalitésen cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l'immeuble
    • Impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire -, le locataire est redevable de la moitié des frais)
    • Impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés)
    • Fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
    • Engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire pour les réparations locatives
  • Assurance habitation
    • Oblige le locataire à prendre une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire
  • Usage du logement par le locataire
    • interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
    • ou qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • Travaux et dégradations
    • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée
    • ou interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou d'exonérer le propriétaire de toute responsabilité
    • ou prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
  • Visite du logement
    • prévoit que les visites (en vue de la vente ou de la remise en location du bien) aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables
  • Renouvellement ou reconduction du bail
    • prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le propriétaire est une personne morale)
  • Résiliation du bail
    • prévoit une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur
    • prévoit la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
    • ou permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

Quels sont les documents annexes au bail obligatoires ?

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • d'obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
  • ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Ce document à été réalisé à partir des informations disponibles sur https://www.service-public.fr/

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